可用自有资金计算公式（自有资金计算公式及分析）

《房地产老板的钱都到哪儿去了》发出后，大家反响热烈，他挣得可是我们的钱呢，到底挣了多少？又为什么能迅速做到千亿、万亿规模？

这里，我们需要先清楚两个不同的利润概念：

项目利润率=利润/总投资额*100%

自有资金利润率=利润/自有资金额*100%

这很重要这很重要这很重要，关系到你的挣钱逻辑。

比如，你在自己家空地上盖一栋别墅，拢共花了100万，卖了200万。

项目利润率=（200-100）/100=100%

100万里，你自己只有30万，老婆是富二代，你从丈母娘手里借了70万。

卖完房，200万拿到手，还丈母娘70万，你还是挣了100万。

自有资金利润率=（200-100）/30=333.3%。

上面借丈母娘钱这个事，在财务上有自己的名字，叫“财务杠杆”，老板们深喑此道。

小时候学物理，就知道杠杆是个了不起的智慧，可以以很小的力量抬起很重的物体。阿基米德还说，给我一个支点，我可以撬起整个地球。

财务杠杆跟物理杠杆一样，起到力量“放大器”的作用。

叶子度了一下财务杠杆的定义：“企业在制定资本结构决策时对债务筹资的利用”。翻译成人话，就是“用借来的钱投资，给自己赚利润。”老百姓叫“借鸡生蛋”。

还是刚才你盖房子的事，如果只靠你的30万，盖不了100万的房子，压根也挣不到后面的100万。就因为借了丈母娘的钱，你现在手上已经有130万了。哪怕孝敬丈母娘10万，你还有120万呢。发财了！

就是这个杠杆，让你获得了投资机会和超额利润。

房地产老板也都是这么做的，他们不止有丈母娘，还有很多有钱的亲戚。

（还是那张手绘的图，依然不考虑比例，叶子的表达能力继续没有提升，但是修图了，好看了?）

重新看一下上次的图。这次叠加了一条粉色的线，这条线只考虑了前融的影响，其他一律不变。

这里说的“前融”，就是前端拿地融资。最高可以融到70%。（前融应该是不被允许的，属于调控范围）

A~A': 因为前融的加入，土地款中，老板需要支出的自有资金少了。这部分最少应该是30%。但是，有城市出台保证金20%，其余可在一年内缴清，老板开展其他筹资手段，属于另一个问题。

B~B':还是拿到开工证、开发贷进入的时点，自有资金峰值明显变小。

D~D':现金流平衡点，前融的进入使时间提前了。

E~E':明显看出，剩到手里的钱多了。图中的表达简单粗暴。但是一些聪明的网友一定会想到，不管什么融，就是一个借钱的名目，每一个可用的名目，都能起到一次加大杠杆的作用。

过程中可用杠杆的地方很多，太多变量加进去，你晕了叶子也晕了。

总结一下，图里面有三个重要变化：

1、整条曲线上移了。因为增加了前融，老板自己需要掏的钱少了，同样的经营活动，从资金压力到富余资金情况都有明显改善。

2、资金峰值降低了、回正周期缩短了。松一口气，压力小多了，投资门槛低了，只有30万也能盖房子挣钱了。

3、可提取的富余资金增多了。这个钱可以买地、可以买车、可以包小秘！这个钱可以买地、可以买车、可以包小秘！这个钱可以买地、可以买车、可以包小秘！重要的事情说三遍！

其实，他没必要在我们规定的E点才提取富余资金，图中粉色阴影区域范围内都可以。不嫌麻烦每天提都行。

提出钱，可以再去买地，这个钱就可以充当自有资金的作用，再钓一次上面的融资。两块地钓两次，三块地钓三次……新拿地的富余资金又可以被利用！如此循环往复，雪球越滚越大……而且，上次我们说过，这个提取是预提，可不是项目结算哟。这就是常说的“高周转、高杠杆”了！

但是，如果你以为老板们就这一招可就落下风了。只要有利于资金“晚出早回”的招数，都是杀器。

除开土地款，工程款是个大头，开发贷是办法之一。这里给出一个数据，便于网友量化体会。2021年一季度全国房地产开发贷余额为12.42亿元。

其他，可以请施工单位垫资，尤其大公司，信誉高，经常有施工单位愿意垫到结构封顶。

还可以用商票来结工程款、付材料费、付各种费，半年、一年都有，只要不用矿泉水和大米，一般都能接受。约等于从乙方单位融资。没错，商票就是你总听到的，开发公司到期不给兑付，好多乙方单位因此被拖死的玩意。

其实你的房款，也是这里面最重要的贡献呢。从一个大学老师的课稿里剽到一个数据，到2021年一季度，全国个人贷款余额为35.67万亿（估计不全是按揭贷款）。付完房款后，一般两三年能住进房子吧？我们不能说，从你那里融资了，这叫预售。

上面又说的这几种钱，都是可以参与到开发过程中去的呢。“三道红线”管的就是这事。什么时候，房地产信贷放松，才说明真的要复苏了。

提个醒，正常操作中，千万不要忘记按约定条件，对贷款进行还本付息。这属于刚性兑付，卡脖子的！直接关系到信用评级，关系到下次还能不能借给你钱？借给你多少？最近躺平的老大们，信用已经不在乎了，不在本次讨论范围。

当然，房地产是个庞大的链条，创造了大量的社会财富和工作岗位。很多的参与者分到了一杯羹，国家也收到了海量税金，城市面貌、居住环境、各项生活设施都得到了极大改善。

曾看到一个数据，按照链条延伸到后期装修、家电、家具等等环节，涉及经济份额超过50%呢。

好了，叶子姐姐说完了。该你说了，房地产老板挣到钱没有？挣了多少钱呢？叶子也不知道，你知道吗？评论区聊聊吧！

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